Simulation PTZ 2026 : ton montant, ta tranche, tes mensualités

Comment lire ta simulation PTZ

Une simulation PTZ sérieuse ne se contente pas d'afficher un chiffre. Le prêt à taux zéro résulte d'un enchaînement de règles, et chaque étape peut faire basculer le résultat. Le calculateur les déroule dans l'ordre où la banque les applique :

1. La zone de la commune (A bis, A, B1, B2 ou C) fixe tous les plafonds. Elle se lit dans le zonage ABC officiel, mis à jour par arrêté : tape ta commune, la zone se règle seule.
2. Le revenu retenu est le plus élevé entre ton revenu fiscal de référence N-2 et le coût de l'opération divisé par 9. Un foyer aux revenus modestes qui achète cher est donc « remonté » artificiellement.
3. Le plafond de ressources de ta zone et de ta taille de foyer : au-dessus, pas de PTZ du tout.
4. La tranche (1 à 4) se lit sur le revenu retenu divisé par le coefficient familial.
5. Le coût retenu : le prix, dans la limite du plafond de coût de ta zone.
6. Le montant = coût retenu × quotité de ta tranche (50, 40, 40 ou 20 % en appartement neuf).
7. Le différé et la durée dépendent aussi de la tranche : jusqu'à 10 ans sans rien rembourser, puis 10 à 15 ans de remboursement.

Les lignes de contrôle sous l'afficheur te disent, en clair, laquelle de ces règles s'applique à toi : prix plafonné, revenu remonté par la règle du « prix ÷ 9 », dépassement du plafond de ressources.

Les chiffres utilisés par la simulation PTZ 2026

Le barème est celui des offres de prêt émises depuis le 1^er avril 2025. La loi de finances pour 2026 ne l'a pas modifié : les mêmes valeurs s'appliquent tout au long de 2026, et le dispositif reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Plafonds de ressources (revenu retenu)

Plafonds du coût de l'opération

Tranches, quotités et durées

Coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 à partir de cinq.

Trois simulations PTZ commentées

Célibataire à Lyon, appartement à 230 000 €

Lyon est en zone A. Revenu fiscal de référence : 31 000 €. Le prix divisé par 9 donne 25 556 € : c'est le RFR qui est retenu (31 000 €), sous le plafond de 49 000 €. Revenu par part : 31 000 € (coefficient 1), soit la tranche 2 en zone A (de 25 001 à 31 000 €). Le coût est plafonné à 150 000 € pour une personne seule. PTZ : 40 % × 150 000 € = 60 000 €, avec 8 ans de différé puis 12 ans à 417 € par mois.

Couple avec un enfant à Rezé, 3 pièces à 285 000 €

Rezé, au sud de Nantes, est en zone B1 (Nantes, elle, est en zone A). RFR : 39 000 €. Le prix divisé par 9 (31 667 €) est inférieur : on garde 39 000 €, sous le plafond de 62 100 € pour trois personnes. Revenu par part : 39 000 ÷ 1,8 = 21 667 €, juste au-dessus de la borne de la tranche 1 en B1 (21 500 €) : tranche 2. Coût retenu : 243 000 € (plafond pour trois personnes). PTZ : 40 % × 243 000 € = 97 200 €. À quelques centaines d'euros de revenu près, le foyer aurait été en tranche 1 avec 121 500 € et 10 ans de différé : d'où l'intérêt de vérifier son RFR exact.

Famille de quatre en zone C, maison neuve à 240 000 €

RFR : 44 000 €, sous le plafond de 59 850 € pour quatre personnes en zone C. Revenu par part : 44 000 ÷ 2,1 = 20 952 €. En zone C, la tranche 2 s'arrête à 19 500 € et la tranche 3 à 24 000 € : le foyer est en tranche 3. Coût retenu : 210 000 € (plafond pour quatre personnes). En maison, la quotité de la tranche 3 est de 20 % : PTZ de 42 000 €, avec 2 ans de différé puis 13 ans de remboursement. Le même foyer en appartement neuf aurait obtenu 84 000 €.

À retenir : la tranche pèse plus lourd que le prix. Elle fixe la quotité, mais aussi le différé, qui détermine combien de temps tu rembourses seulement ton prêt principal.

Avec ou sans PTZ : ce que montre la comparaison des mensualités

Le bloc « Mensualités » compare deux plans. Sans PTZ, tout le besoin de financement (prix + frais − apport) est emprunté au taux du prêt principal. Avec PTZ, le prêt principal baisse du montant du PTZ ; pendant le différé tu ne rembourses que lui, puis la mensualité du PTZ s'ajoute. Le simulateur affiche chaque phase et les intérêts évités sur la durée.

En pratique, les banques proposent souvent un lissage : le prêt principal est découpé en paliers pour que la mensualité totale reste à peu près constante. Notre comparaison ne lisse pas, volontairement : elle montre la structure brute du financement, pour que tu saches de quoi parle ton conseiller. Approfondis avec le guide mensualités avec ou sans PTZ.

Les conditions que la simulation ne peut pas vérifier

• Primo-accession : ne pas avoir été propriétaire de ta résidence principale au cours des deux dernières années (des exceptions existent : handicap, titulaire d'une pension d'invalidité, victime d'une catastrophe ayant rendu le logement inhabitable).
• Résidence principale : le logement doit être occupé au moins huit mois par an, au plus tard un an après l'achat ou l'achèvement des travaux.
• Prêt complémentaire : le PTZ ne finance jamais seul l'opération ; il accompagne au moins un autre prêt d'une durée supérieure à deux ans.
• Banque conventionnée : le PTZ est distribué par les établissements ayant signé une convention avec l'État.

Toutes ces règles sont détaillées sur service-public.gouv.fr. Pour aller plus loin : le calcul pas à pas, les plafonds PTZ 2026, la durée et le différé.

Après la simulation : trouver un logement finançable

Une fois ton montant connu, le bouton « Voir les logements neufs finançables » ouvre le catalogue filtré sur ton budget (et ton département si tu as saisi une commune). Tous les programmes de la liste sont signalés compatibles PTZ par leur promoteur, partout en France : Paris, Rhône, Loire-Atlantique, Haute-Garonne…