Plan de financement avec un PTZ : le construire ligne à ligne

Les 5 lignes d’un plan de financement avec PTZ

Un plan de financement équilibre deux colonnes : ce que coûte ton projet, et la façon dont tu le paies. Avec un PTZ, il tient en cinq lignes.

La règle : besoins = ressources. Le prêt principal est la variable d’ajustement, c’est lui qui « bouche le trou » une fois l’apport et le PTZ connus.

Ligne 1 : le prix

Dans le neuf, le prix affiché est TTC. Pour un achat sur plan (VEFA), tu le paies par appels de fonds au fil du chantier, mais le plan de financement se raisonne sur le montant total. Pense aux annexes : une place de parking ou une cave vendues à part s’ajoutent au prix.

Ligne 2 : les frais

• Frais de notaire : dans le neuf, ils sont réduits, de l’ordre de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Le notaire te donnera le montant exact.
• Garantie du prêt : caution d’un organisme spécialisé ou hypothèque, quelques milliers d’euros selon le montant emprunté.
• Frais de dossier bancaires et, le cas échéant, frais de courtage.

Notre simulateur intègre les frais de notaire en pourcentage (2,5 % par défaut) : ajuste-le si tu connais le chiffre exact, et ajoute la garantie au prix si tu veux être complet.

Ligne 3 : l’apport

La réglementation du PTZ n’impose aucun apport. Les banques, elles, apprécient qu’il couvre au moins les frais. Tout l’argent que tu peux mobiliser compte : épargne, épargne logement, déblocage anticipé de l’épargne salariale pour l’achat de la résidence principale, aide familiale ou donation.

Ligne 4 : le PTZ

C’est la ligne que tu calcules avec le simulateur : coût retenu × quotité. Rappels utiles :

• le PTZ est plafonné, il ne suit pas le prix au-delà du plafond de coût de ta zone ;
• il ne peut jamais financer seul l’opération : un autre prêt de plus de deux ans est obligatoire ;
• il ne génère aucun intérêt, mais l’assurance emprunteur peut s’y appliquer.

Ligne 5 : le prêt principal

C’est le solde : prix + frais − apport − PTZ. Sa mensualité dépend du taux et de la durée (25 ans au maximum selon les règles du HCSF, avec une tolérance de deux ans de différé dans certains cas, notamment pour la VEFA).

Exemple : une personne seule en zone B1

Appartement neuf à 180 000 €, RFR de 24 000 €. Tranche 2 : PTZ de 54 000 € (40 % de 135 000 €), différé de 8 ans, puis 12 ans à 375 € par mois.

Avec un prêt principal à 3,3 % sur 25 ans, la mensualité est de 541 € pendant 8 ans, puis de 916 € de la 9^e à la 20^e année (sans lissage), et de nouveau 541 € ensuite. Sans PTZ, il aurait fallu emprunter 164 500 €, soit 806 € par mois pendant 25 ans.

Le contrôle de la banque : le taux d’effort

La banque vérifie que tes charges de crédit, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de tes revenus nets. Elle regarde la phase la plus chargée de ton plan, d’où l’intérêt du lissage quand la fin du différé fait grimper la mensualité.

Dans l’exemple, une phase à 916 € suppose environ 2 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 %. Lissé sur 25 ans, le même plan tournerait autour de 700 € par mois, ce qui abaisse le revenu nécessaire à environ 2 000 €. C’est souvent ce qui fait passer un dossier de primo-accédant.

Les 6 erreurs qui déséquilibrent un plan

1. Oublier les frais dans les besoins.
2. Calculer le PTZ sur le prix total au lieu du coût plafonné.
3. Se tromper de zone : les plafonds changent tout.
4. Regarder la seule mensualité du début sans voir la remontée à la fin du différé.
5. Négliger l’assurance emprunteur, parfois significative sur 25 ans.
6. Choisir le logement avant le budget : calcule d’abord, cherche ensuite parmi les logements neufs finançables qui rentrent dans ton enveloppe.

Pour aller plus loin

Construis ton plan dans le simulateur PTZ en jouant sur l’apport, le taux et la durée, puis fais-le vérifier par un conseiller avec le formulaire ci-dessous : il reprend tes chiffres, contrôle ta zone et ta tranche, et t’oriente vers des logements compatibles.