Le calcul PTZ en une phrase
Le calcul du PTZ 2026 suit toujours la même formule :
PTZ = coût de l’opération retenu × quotité de ta tranche.
Le coût retenu, c’est le prix de ton logement dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre d’occupants. La quotité, c’est un pourcentage (50, 40, 40 ou 20 % pour un appartement neuf) qui dépend de ta tranche de revenus. Pour arriver à ces deux chiffres, il faut passer par six étapes. Aucune n’est compliquée, mais l’ordre compte.
Étape 1 : identifier la zone de la commune
Toutes les valeurs du barème changent selon la zone de la commune où se trouve le logement : A bis, A, B1, B2 ou C, de la plus tendue à la moins tendue. Pour le PTZ, A bis et A partagent les mêmes chiffres.
Le zonage est fixé par arrêté et révisé régulièrement : 468 communes ont été reclassées dans une zone plus tendue en septembre 2025, et la dernière modification date de juin 2026. Ne te fie donc pas à une carte trouvée sur un vieux forum : notre calculateur lit la liste officielle publiée sur data.gouv.fr dès que tu tapes ta commune. Quelques repères : Paris est en A bis, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Toulouse ou Lille en A, Rezé en B1, beaucoup de communes rurales en C.
Étape 2 : calculer le revenu retenu
La banque ne regarde pas tes revenus du moment, mais le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui habiteront le logement. Pour une offre de prêt émise en 2026, c’est le RFR 2024, inscrit sur l’avis d’impôt reçu en 2025. Si vous êtes deux à déclarer séparément, on additionne vos deux RFR.
Puis vient une règle anti-optimisation : le revenu retenu est le plus élevé entre ce RFR et le coût total de l’opération divisé par 9.
| Prix du logement | Prix ÷ 9 | RFR du foyer | Revenu retenu |
|---|---|---|---|
| 240 000 € | 26 667 € | 32 000 € | 32 000 € |
| 240 000 € | 26 667 € | 21 000 € | 26 667 € |
| 360 000 € | 40 000 € | 35 000 € | 40 000 € |
Concrètement, un foyer aux revenus très bas qui achète un logement cher sera traité comme s’il gagnait davantage, ce qui peut le faire changer de tranche.
Étape 3 : vérifier le plafond de ressources
Le revenu retenu doit rester inférieur ou égal au plafond de ta zone et de ta taille de foyer. Au-dessus, le PTZ est refusé, sans dégressivité. Les plafonds vont de 28 500 € (personne seule en zone C) à 161 700 € (huit personnes et plus en zone A bis ou A). Le tableau complet est dans notre guide des plafonds PTZ 2026.
Étape 4 : trouver ta tranche
On divise le revenu retenu par le coefficient familial :
| Personnes | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 et plus |
|---|---|---|---|---|---|
| Coefficient | 1 | 1,5 | 1,8 | 2,1 | 2,4 |
Le résultat, le revenu « par part », se compare aux bornes de ta zone :
| Tranche | A bis / A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | jusqu’à 25 000 € | 21 500 € | 18 000 € | 15 000 € |
| 2 | jusqu’à 31 000 € | 26 000 € | 22 500 € | 19 500 € |
| 3 | jusqu’à 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 4 | jusqu’à 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
La borne haute de la tranche 4 correspond au plafond de ressources d’une personne seule : la grille est cohérente.
Étape 5 : plafonner le coût de l’opération
Le PTZ ne se calcule jamais sur plus que le plafond de coût de ta zone :
| Personnes | A bis / A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et plus | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Si ton logement coûte 280 000 € et que vous êtes deux en zone A, la base de calcul est 225 000 €. Les 55 000 € restants sont financés par ton prêt principal ou ton apport.
Étape 6 : appliquer la quotité
| Tranche | Appartement neuf | Maison neuve |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | 30 % |
| 2 | 40 % | 20 % |
| 3 | 40 % | 20 % |
| 4 | 20 % | 10 % |
Les quotités plus faibles pour les maisons datent du décret du 29 mars 2025, qui a ouvert le PTZ aux maisons neuves dans toutes les zones tout en privilégiant le logement collectif.
Exemple complet de calcul PTZ
Un couple achète un 3 pièces neuf à 280 000 € dans une commune de zone A. Leur RFR 2024 cumulé est de 40 000 €.
- Zone A : barème A bis / A.
- Prix ÷ 9 = 31 111 €, inférieur au RFR : revenu retenu 40 000 €.
- Plafond de ressources pour deux personnes en zone A : 73 500 €. C’est bon.
- Revenu par part : 40 000 ÷ 1,5 = 26 667 €, donc tranche 2 (entre 25 001 et 31 000 €).
- Coût plafonné à 225 000 € (deux personnes, zone A).
- Quotité de la tranche 2 en appartement : 40 %.
PTZ = 225 000 × 40 % = 90 000 €, sans intérêts, avec 8 ans de différé puis 12 ans de remboursement, soit 625 € par mois de la 9e à la 20e année. Tu peux refaire ce calcul en une seconde dans le simulateur PTZ.
Les erreurs de calcul les plus courantes
- Prendre le revenu net de l’année en cours au lieu du RFR N-2 : l’écart peut être important après une augmentation ou un changement de situation.
- Oublier une personne du foyer : un enfant à naître ne compte pas, mais un enfant qui vit avec toi oui ; un coefficient familial plus élevé peut faire descendre d’une tranche.
- Calculer la quotité sur le prix total au lieu du coût plafonné : c’est l’erreur qui fait le plus surestimer le PTZ en zone tendue.
- Supposer la zone : avec les reclassements de 2024, 2025 et 2026, beaucoup de communes ont changé de zone.
Après le calcul : vérifier les conditions
Un calcul favorable ne suffit pas : il faut aussi être primo-accédant (pas propriétaire de sa résidence principale ces deux dernières années, sauf exceptions), occuper le logement à titre de résidence principale au moins huit mois par an, et compléter le PTZ par au moins un autre prêt. Une fois ces points vérifiés, passe au plan de financement puis parcours les logements neufs finançables.